承租人以其在人民法院查封之前已签订合法有效的租赁合同并已实际占有使用租赁物为由，请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，人民法院应予支持。但若查封措施不会产生移交租赁物的现实风险，无论是否有在先的租赁权，承租人均不能阻止人民法院的查封措施。

01案例介绍

一、某银行与甲、乙、丙发生金融借款合同纠纷一案，某中院作出民事判决，判令：某银行有权就被告名下的讼争房产拍卖、变卖所得价款在450万元的限额内优先受偿。某中院在执行过程中于2015年11月16日查封了被执行人名下坐落于某市某街道某公寓2层01、04店面房产及土地使用权。

二、购买本案争议房产的实际出资人郑某欠被执行人乙借款，双方曾在租赁合同中约定以租金抵债。乙为保护其租赁权，向该中院提起异议请求解除涉案房产的查封。

三、该中院对乙的异议请求不予支持；乙不服，向某省高院申请复议，该高院作出（2016）执行裁定，驳回其复议申请。

四、乙申诉请求最高法院依法撤销前述裁定，确认其在租赁期限内对本案争议房产享有合法租赁权益，可以继续占有、使用直至租赁期限届满。最高法院裁定：某省高院裁定，驳回乙申诉请求。

02案件回顾

对于本案，生效法律文书认为：若对不动产采取查封措施本身不涉及移交不动产，也未产生将来移交的风险，无论不动产上是否已经附着租赁权，都不能阻止法院的强制执行。

▲ 根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第三十一条第一款规定，在执行法院实际移交占有被执行人的不动产或虽为实际移交但法院采取的执行措施有此种现实风险时，符合条件的承租人可以提出异议，阻止执行法院在租赁期内向受让人移交占有被执行的不动产，以保护其正常使用、收益租赁物的权利。法律并未规定在不动产不涉及移交占有风险时也可阻止法院强制执行。

本案中，作为执行依据的民事判决已明确原告某银行有权就本案所涉房产拍卖、变卖所得价款在450万元的限额内优先受偿，执行中院对本案所涉房产采取查封措施并无不当。因此，乙关于在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该房产的主张无论是否成立，其解除对本案争议房产查封的请求均不能得到支持。

涉案房屋被案外人占有，申请执行人应当如何维护权益？

▲ 要明确自身与被执行人之间存在的是何种权利义务关系，对被执行人享有的是抵押权还是债权？

▲ 要充分了解执行标的物上是否有其他人存在合法有效的租赁合同且承租人是否已合法占有、使用；

▲ 要充分调查承租人与被执行人之间是否存在恶意串通、以不合理的低价承租被执行的不动产甚至伪造支付租金证据等情形。

若是抵押关系，抵押权人需注意避免承租人以“买卖不破租赁”为由阻止抵押物在执行程序中的变现；若是债权债务关系，债权人可以争取依法涤除租赁权以确保能够顺利评估拍卖并取得执行案款。

承租人不能排除法院的强制执行几种情形

在执行案件中，除本案已说明的“不涉及移交不动产，也未产生将来移交的风险的查封措施，无论不动产上是否已经附着租赁权，都不能阻止法院的强制执行”之外，于承租人而言，应留意“不能排除法院强制执行措施”的情形：

（一）承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持；

（二）抵押之后出租，即先抵后租的，若申请执行人是抵押权人，则该种情形下承租人不能以其享有的租赁权排除法院的强制执行。

03相关法律

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十一条：承租人请求在租赁期内阻止向受让人移交占有被执行的不动产，在人民法院查封之前已签订合法有效的书面租赁合同并占有使用该不动产的，人民法院应予支持。

承租人与被执行人恶意串通，以明显不合理的低价承租被执行的不动产或者伪造交付租金证据的，对其提出的阻止移交占有的请求，人民法院不予支持。